O mercado imobiliário de Florianópolis vive uma transformação impulsionada pelo avanço das locações de temporada. Modelos flexíveis de aluguel, que permitem estadias curtas, médias e longas no mesmo imóvel, vêm ganhando espaço, especialmente diante do crescimento do trabalho remoto e das dificuldades de acesso à compra da casa própria.
O Airbnb teve papel central na consolidação desse formato no Brasil, hoje o terceiro país com maior número de anfitriões na plataforma. Na capital catarinense, esse movimento já se reflete nos lançamentos imobiliários: de acordo com dados da Brain Inteligência Estratégica, unidades compactas, como estúdios e lofts, passaram a ocupar uma fatia relevante do mercado e já representam cerca de 40% dos novos empreendimentos lançados na cidade.
Atenta a esse cenário, a incorporadora Parkside adotou o aluguel de temporada como estratégia e conta com o apoio da Makasí no financiamento de seu sexto projeto em Florianópolis. Para Guilherme Werner, sócio da Brain, trata-se de um formato especialmente atrativo para investidores. “Foi descoberto uma modalidade de muita atratividade para o investidor”, afirma.
Os números do Airbnb reforçam esse apelo. Apenas no Brasil, os gastos de hóspedes que reservaram pela plataforma alcançaram US$ 5,2 bilhões. Em escala global, somente em 2023, mais de 1,5 bilhão de check-ins foram registrados, evidenciando a força do modelo no mercado imobiliário e turístico.
Além do apelo financeiro, com diárias mais rentáveis que contratos anuais, o modelo se beneficia da falta de renovação da rede hoteleira em diversas cidades. “O diagnóstico atual é positivo: a sociedade aceitou bem, o modelo de negócio de aluguel por temporada está muito consolidado e deve se manter perene nos próximos anos, independentemente da plataforma utilizada”, afirma Guilherme.
Apostando no formato in loco
Para investir, o modelo exige estruturação financeira diferenciada, especialmente para construtoras que optam por manter a gestão das unidades após a obra. Segundo Alexandre Victor Muller Filho, CEO da incorporadora Parkside, ainda não há linhas de crédito específicas para esse tipo de operação, o que leva empresas a buscar alternativas com fintechs e operações estruturadas.
Um exemplo é a Makasí, fintech que une crédito e produtos bancários especializados a uma plataforma de gestão para viabilizar recursos para construtores, que financiou o sexto empreendimento da Parkside, o Itacurubi.
“Por sermos uma empresa nova, ainda não tínhamos tanto histórico e um balanço para trabalhar com o financiamento de um banco, o que é a escolha tradicional. A visão da Makasí de analisar o empreendimento em si, e as garantias e a viabilidade dele, fez muito sentido e casou muito com o nosso momento, e optamos por uma operação realmente moldada, mais específica e menos burocrática, como a Makasí oferece”, explica Alexandre. Na capital catarinense, a incorporadora já opera três empreendimentos no modelo híbrido, Parkside Cacupé, Parkside Sapiens e Parkside Carvoeira, somando 80 unidades e taxa média de ocupação anual de 90%. Todos oferecem locações de curta a longa duração, com gestão centralizada e apartamentos mobiliados.
Com o uso de tecnologia, a Makasí atua no mercado de financiamento com uma abordagem que prioriza a qualidade do projeto, não o histórico financeiro das empresas, facilitando o acesso ao crédito para pequenas e médias incorporadoras. “No caso de empreendimentos voltados para shortstay, que serão principalmente vendidos para investidores, as empresas tomarem um financiamento para a construção acaba ajudando com o fôlego necessário para executar e entregar as obras e para que elas tenham tempo de vender as unidades a um bom preço, tendo dinheiro em caixa, fazendo com que os apartamentos sejam alugados mais rápido e, consequentemente, levando mais segurança para o mercado”, explica Caio Bonatto, CEO e cofundador da Makasí.
A tecnologia entra para ajudar de duas formas. A primeira, com dados, que ajudam a avaliar a demanda de aluguel, os preços médios e encontrar informações para prever a rentabilidade daquele produto, conseguindo atrair os investidores para essas unidades. “Já a tecnologia construtiva tem sido uma grande aliada, porque, quanto mais rápido você constrói, menos você incidirá o custo financeiro durante a obra. Então, você reduz o seu custo de financiamento ao longo da obra e mais rápido você consegue entregar a rentabilidade para quem está investindo, acelerando o payback e a curva de retorno desse investidor”, esclarece Caio.
Atualmente, a Makasí possui 5% de empreendimentos ativos neste formato de locação em sua carteira, com previsão de que o modelo passe a fazer parte de pelo menos 10% de seu portfólio até o final do ano. Já a Parkside tem outros dois projetos em construção na cidade, que juntos representam mais de 100 novas unidades, e está abrindo captação para novos empreendimentos: o Parkside Itacorubi e o Parkside Itajaí, o primeiro empreendimento fora da capital catarinense.
Uma visão de longo prazo
Com a demanda crescente por flexibilidade habitacional, incorporadoras, gestores e financiadores avaliam que os empreendimentos voltados para múltiplos formatos de locação devem manter o ritmo de crescimento no Brasil.
“Este mercado já é uma realidade nos principais centros urbanos do Brasil, tanto aqueles que possuem o mercado sólido de turismo de negócios, como também regiões litorâneas, para um turismo de lazer. Esse formato de curta temporada deixou de ser um nicho para se tornar parte relevante do portfólio de investimento imobiliário”, afirma Guilherme Werner, sócio da Brain.
Foto: Pexels
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